Cuáles son los aspectos a mirar antes de tomar un crédito: el anticipo, la tasa, y el rol de los bancos públicos que mantienen condiciones más competitivas.
El mercado hipotecario argentino atraviesa uno de sus momentos más dinámicos en años. Tras un período de parálisis casi total, hoy se firman cerca de 3.000 créditos por mes en todo el país y los especialistas proyectan que podrían superar los 30.000 otorgamientos antes de fin de 2025. El dato marca la recuperación más significativa desde 2018, el último año con niveles comparables (según el Banco Central se estiman que se entregaron cerca de 49.000 hasta mitad de de ese año, antes del derrumbe del crédito UVA y la crisis cambiaria de mediados de ese año).
Las estadísticas oficiales muestran esta reactivación con nitidez. Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en mayo se concretaron 1.300 operaciones inmobiliarias con hipoteca en CABA, una cifra que confirma la recuperación en la principal plaza del país.
En la Provincia de Buenos Aires se alcanzó un récord de los últimos 14 años con casi 1.900 escrituras con crédito. Entre febrero y mayo, cada mes superó por sí solo la cantidad de hipotecas que se habían otorgado en todo 2024. En el acumulado de enero a mayo de 2025 ya se concretaron 8.327 operaciones con crédito, con un promedio mensual de 1.665, muy por encima de las 1.388 hipotecas que se habían registrado en el mismo período del año pasado.
Razones detrás del repunte
El impulso de los créditos hipotecarios no es un fenómeno aislado: está relacionado con un entorno macroeconómico más estable en términos relativos, una demanda sostenida para la compra de viviendas y la decisión de los bancos públicos de mantener tasas más bajas que el resto del mercado.
En el mercado inmobiliario porteño, las inmobiliarias consultadas coinciden en que continúan las consultas para comprar con crédito. Las propiedades usadas, en particular, atraviesan un gran momento respecto de las unidades a estrenar o en pozo, que hoy resultan menos accesibles por el alto costo de construcción.
Para los compradores, el crédito vuelve a ser un instrumento posible. Las líneas hipotecarias actuales suelen ofrecer cuotas cercanas al equivalente de un alquiler, lo que convierte la compra en una opción atractiva para quienes tienen capacidad de ahorro inicial para cubrir el anticipo.
Equilibrio
Para Federico González Rouco, economista especializado en el mercado inmobiliario y de Empiria Consultores, el mercado encontró cierto equilibrio pese a la suba de tasas en el sistema financiero. “Hace ya varios meses que está estable. Algunos bancos subieron medio punto o un punto, pero no todos lo hicieron. Los bancos públicos, salvo el Bancor de Córdoba, no subieron sus tasas (ver gráfico), y el mercado sigue más o menos igual”, explicó.
Fuente: Economista Federico González Rouco-Empiria
“Parecería haberse frenado el nivel de crecimiento, pero no la demanda. La suba de tasas estabilizó estos niveles de colocación. Con tasas más bajas hubiéramos visto incluso más crecimiento. Hoy se mueven unos u$s300 millones por mes en créditos, con aproximadamente 3.000 créditos por mes, y hay margen para sostener este nivel durante muchos meses”, detalló.
Según González Rouco, para que este escenario se interrumpa haría falta un cambio drástico en el mercado cambiario: “Para pinchar este volumen de crédito tendría que haber un volantazo del tipo de cambio muy grande y no lo veo en el horizonte. El dólar estable compensa la suba de tasas. Obviamente la suba de tasas limita el acceso, pero los aumentos de salarios en dólares mejoraron la capacidad de pago, así que mantenemos este equilibrio hace varios meses”.
Consultado sobre qué estrategia conviene para quienes evalúan hoy sacar un crédito, fue claro: “En realidad, el anticipo es un tema financiero personal, pero hoy a este valor del dólar creo que lo mejor es tratar de sacar la mayor cantidad de crédito posible. Lograr el mayor financiamiento del banco y, si uno tiene dólares, no usarlos. Aunque depende mucho de la capacidad de cuota que cada uno tenga. Desde ya, la tasa es esencial”.
Visión y coincidencia
Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano, coincidió en que el panorama actual es positivo. “El panorama sigue siendo alentador. La cantidad de créditos otorgados este año ya supera el total de los dados en 2024. El último dato del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires sigue mostrando cifras alentadoras. La cantidad de pedidos de crédito en los bancos es importante y los precios de los departamentos y el valor del dólar son dos condicionantes que apuntalan este buen momento”, describió.
Respecto del impacto de la suba de tasas sobre la demanda, aclaró que si bien hubo ajustes, la situación aún es competitiva en las principales entidades: “Algunos bancos aumentaron las tasas, pero los principales bancos que otorgan crédito hipotecario, Banco Nación, Banco Galicia y Banco Ciudad, siguen con tasas muy competitivas y eso marca también el buen momento del crédito hipotecario. Es cierto que ni los propios bancos esperaban este boom de operaciones y están armando herramientas financieras que les permitan seguir este ritmo”.
Sobre las proyecciones para lo que resta del año y 2025, fue optimista: “Si las variables macroeconómicas se mantienen estables, veo un 2025 con muy fuerte demanda de crédito hipotecario. Diría que superaríamos 2018 y estaríamos en el récord de operaciones desde 1997”.
Finalmente, en cuanto a los consejos para quienes evalúan hoy sacar un crédito, remarcó que no hay una única receta.
Entre quienes pudieron obtener un préstamo hipotecario prevalecen operaciones de viviendas por menos de u$s120.000
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“Es muy difícil responder porque depende mucho de cada situación personal. En términos generales, la gente compara la cuota con lo que sale pagar un alquiler. Sí aconsejaría que vean la cantidad de años: quizás no hay tanta diferencia entre 15 o 20 años de crédito, y pagás cinco años menos. El anticipo también depende de cada familia, pero si se puede anticipar algo más del 20% es beneficioso porque lógicamente baja el monto de la cuota”, analizó.
Claves a evaluar antes de tomar un crédito
Quienes evalúan aprovechar esta ventana de financiamiento deben analizar con cuidado algunos factores esenciales. Uno de ellos es el anticipo inicial: suele rondar el 20% del valor de la propiedad, aunque cada banco tiene sus propias políticas. A mayor anticipo, menor será el monto financiado y, por ende, la cuota mensual.
Otro punto central es la tasa de interés. Los bancos públicos —como el Banco Nación, el Banco Ciudad o el Banco Provincia— mantuvieron condiciones relativamente estables y competitivas en los últimos meses. En contraste, varias entidades privadas aplicaron ajustes de medio o un punto porcentual en sus tasas, reflejando el movimiento general del costo del dinero.
El plazo del crédito también es una variable relevante. Aunque el plazo máximo suele ser de 20 años, no siempre hay una diferencia grande entre tomar un crédito a 15 o a 20 años, pero acortar el plazo implica una cuota más alta.